截至2026年3月，南宁的房价分化得很厉害。五象新区那些以前炒得最凶的外围地方，现在跌得最惨，基本上都是“腰斩”起步。而像青秀区这种核心地段，房价还挺稳，有些甚至还在涨。

　　先说跌得最狠的——良庆区，也就是五象新区的外围。比如五象南、那马那一带，以前卖到1万2一平，现在只剩6000到7500，直接对半砍。五象湖东、北那边，也从1万多跌到了7000到8500，一平亏了两千多。沙井也好不到哪去，从1万1跌到7500左右。整个良庆区的二手房均价从1万4掉到了七八千，跌了超过三成。为啥？房子盖太多了，投资客全跑了，学校、商场、地铁这些配套落地太慢，晚上看过去一栋楼没几户亮灯，根本没人住。

　　再看邕宁区的龙岗，也是跌得厉害。外围那些地方，以前破万，现在跌到6500到8000，有些特价房甚至5000多就能拿下。原因很简单：配套跟不上，离市区远，上班不方便，想卖都卖不掉。

　　江南区的非核心板块，像沙井、吴圩、孟关，也是惨兮兮，单价只有5000到7000，成交冷清。兴宁区的外围，比如兴宁东、三塘，从9000多跌到7000到7500，房子也卖不动。

　　再远一点的地方，比如武鸣区，新房5700左右，二手房4000出头，还在往下掉。横州、宾阳、隆安、马山这些县区，房价更是跌到3000到4000，基本没人买，有价无市。

　　那哪儿没跌呢？青秀区，像凤岭北、东盟商务区、朝阳这些地方，二手房还能卖到1万1到1万3，稳稳的，有些学区房、地铁房甚至还在涨。五象新区的核心，比如总部基地、五象湖，有地铁、有学区的房子，也能卖到1万到1万2，比外围抗跌多了。

　　说到底，这轮下跌就是因为之前炒得太狠，房子盖得太多，良庆一个区的库存就占了全市三分之一，按现在的卖法，三年都卖不完。人口没跟上，投资客跑了，刚需又不敢下手，外围那些地方配套又迟迟兑现不了，通勤还远，自然就崩了。反而是那些有地铁、有好学校、配套成熟的核心区，才真正扛得住。

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