2026年1-2月，全国办公楼市场延续深度调整态势。其中开发投资额同比下降17.3%，新开工面积下滑22.7%，竣工面积同比大幅下降52.4%，开发商投资意愿持续低迷，新增供给明显收缩。办公租金表现，2026年1月八城均值回升至2.51元/平方米/天，2月小幅回调至2.46元/平方米/天，市场在连续深度调整后，已逐渐接近底部区域，租金继续大幅下探，空间有限，呈现止跌趋稳、弱修复的特征。

　　出租率均值失守，样本企业内地写字楼收入全线告急据观点指数统计，出租率方面，29个写字楼样本2025年12月平均出租率为83.86%，较2024年同期的86.58%下降2.71个百分点，整体经营压力持续显现。从企业披露的2025年全年内地写字楼收入表现来看，以价换量举措并未为商业地产企业挽回收入损失。样本企业内地写字楼业务全部录得同比负增长，下滑幅度介于4.22%至14.33%之间。

　　运营商以轻资产破局，新质生产力相关产业成核心增量本期以远洋不动产、越秀商管等为代表的商办运营商发力轻资产布局，通过资产运营委托、全链条管理输出等方式实现破局。2026年1月29日，远洋不动产成功签约海口百方大厦、三亚蓝海华庭两大资产运营委托管理项目，总委托管理面积达2.6万平方米。越秀商管则以“经营管理一体化”模式突破，聚焦超甲级优质项目，轻资产输出实现标杆化落地。回顾期内重点城市写字楼租赁活动表现，科技、金融、消费、专业服务等企业仍是本期需求的主力，核心城市群成为需求聚集核心。

　　REITs试点激活写字楼资产，上海大宗市场再迎资金流入自1月底首批8单集中申报后，市场扩容节奏持续加快，审核与申报双向提速，商业不动产资产证券化进入常态化、规模化通道。截至2026年3月20日，商业不动产REITs申报数量已增至14只，拟募集规模超417亿元，超过2025年全年基础设施公募REITs的募集总额。据观点指数不完全统计，本期录得2单内地商办资产成交案例，交易总金额超70亿元，对比上个报告期，交易单数有明显下滑。两笔交易均落地上海核心区域，标的资产稀缺性较高。

　　轻资产模式深化，灵活办公企业布局更趋审慎2025年IWG集团全系统营收达45亿美元，同比增长4%，创下历史新高。同期调整后EBITDA同比增长6%至5.31亿美元，盈利能力同步显著提升。据观点指数监测，本期新增签约/开业的项目共计8个，涉及创富港、WeWork中国、IWG集团、高格办公空间等4家样本企业，与上期相比，本期外拓节奏明显放缓，扩张趋于审慎。

　　国家统计局数据显示，2026年1-2月，全国办公楼市场延续深度调整态势。其中开发投资额同比下降17.3%，新开工面积下滑22.7%，竣工面积同比大幅下降52.4%，开发商投资意愿持续低迷，新增供给明显收缩。尽管同期销售额同比微涨3.9%，但难掩整体需求疲软与库存高企的结构性矛盾。

　　值得注意的是，竣工端的大幅收缩，主要源于2024-2025年新开工面积持续下滑的滞后影响，叠加房企为控制资金占用情况放缓项目的竣工节奏。

　　从市场影响来看，竣工面积的短期大幅下滑，有效缓解了办公楼市场的即期存量供应压力，为核心城市核心区域优质资产的出租率与租金企稳创造了有利条件，也为存量低效资产的盘活改造留出了时间窗口。

　　办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测办公物业的平均租金走势情况。

　　从数据来看，2026年初，办公租赁市场出现阶段性企稳与弱修复。1月八城均值回升至2.51元/平方米/天，2月小幅回调至2.46元/平方米/天，市场在连续深度调整后，已逐渐接近底部区域，租金继续大幅下探的空间有限，呈现止跌趋稳、弱修复的特征。

　　2月城市租金走势明显分化，其中上海、广州、南京环比上涨，同期北京、深圳、杭州、成都、武汉环比回落，修复基础仍不牢固。

　　同比表现上，多数城市仍为负增长，当前租金水平较去年同期仍有明显差距，市场尚未走出调整区间。

　　分城市梯队观察，京沪两城稳居第一梯队，租金绝对值显著领先，两者租金单价分别为3.54元/平方米/天和3.49元/平方米/天，核心商务区优质资产仍具备较强的韧性。广州、深圳为第二梯队，租金水平居中，波动相对温和，受产业结构与新增供应影响更为直接。剩余四城构成第三梯队，整体租金调整幅度更大，对市场周期与供应压力更为敏感。

　　综合来看，本轮写字楼租金调整已进入尾声，整体呈现下行趋缓、底部企稳的态势，但尚未形成趋势性反弹，结构性机会远大于整体机会。北京、上海等核心一线城市优质写字楼抗跌性突出，二线城市则仍处于去库存、稳租金的过程中。

　　出租率均值失守，样本企业内地写字楼收入全线月已有部分商业地产企业披露2025年业绩表现。从整体数据来看，期内写字楼市场经营压力持续凸显，出租率与租金单价双双承压，行业仍处于去库存、稳租金的调整周期。

　　太古地产（以亿港元计）收入下滑幅度最小，仅为4.22%，2025年收入3.63亿港元，较2024年的3.79亿港元减少0.16亿港元，成为样本企业中表现最稳健的主体。这一表现与其内地写字楼的高端定位密切相关，太古系内地写字楼项目出租率长期维持在90%以上，依托高端租户结构、精细化运营能力及核心区位优势，能够在市场调整期维持相对稳定的租金水平，“以价换量”的幅度有限，因此收入下滑幅度最小。

　　在写字楼市场整体经营承压、出租率中枢下移的行业背景下，单纯依赖自有资产运营的传统模式已难以适配市场变化，本期以远洋不动产、越秀商管等为代表的商办运营商发力轻资产布局，通过资产运营委托、全链条管理输出等方式实现破局。

　　资产退出层面，2025年11月28日，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，明确将写字楼纳入REITs试点范畴。同年12月31日，正式公告落地，沪深交易所同步修订业务规则，构建起支持商业不动产REITs发展的制度框架。

　　具体来看，上海地产集团申报的汇添富上海地产商业不动产REIT，底层资产为位于上海市黄浦区世博滨江板块的鼎保大厦与鼎博大厦。这两处写字楼直线米，区位优势显著，总估值达38.43亿元。截至2025年末，鼎保大厦出租率为100%，鼎博大厦出租率为99.33%，10年以上合同租约面积占比分别高达92.86%和78.40%，现金流稳定性较强。

　　聚焦大湾区市场的华夏保利发展商业不动产REIT及华夏凯德REIT底层资产组合均为“写字楼+购物中心”模式，前者包括位于广州珠江新城的广州保利中心（甲级写字楼）和佛山的保利水城购物中心，后者底层资产由深圳来福士项目和绵阳涪城项目组成。其中，深圳来福士项目是一个集购物中心、办公及服务式公寓于一体的大型商业综合体，办公业态是其重要的组成部分。

　　在办公市场细分领域，以IWG集团为代表的灵活办公运营商已披露截至2025年12月31日的全年业绩报告。

　　在轻资产模式驱动下，IWG集团全球扩张亦进入加速通道。2025年，其全球办公中心签约及开业数量均实现两位数增长，全年新增签约及开业办公网点分别达到1132家和782家，同比分别增长25.92%和25.32%。其中，中国市场全年新增签约办公中心80家，目前灵活办公业务已覆盖全国45个重点城市。